Immobilienfinanzierung: Bausteine, Ablauf & Tipps

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Immobilienfinanzierung: Der komplette Ratgeber für Ihr Eigenheim

Es gibt den Spruch, dass jeder im Laufe seines Lebens eine Immobilie
abbezahlt – die eigene oder die seines Vermieters. Wer sich für die
eigenen vier Wände entscheidet, stößt vor dem Hintergrund gestiegener
Zinsen fast immer auf dieselbe Hürde: die Immobilienfinanzierung.
Sie ist individueller, als viele denken – und wer frühzeitig die
wichtigsten Bausteine kennt, verhandelt im Finanzierungsgespräch auf
Augenhöhe und verschenkt kein Geld.

Dieser Ratgeber führt Sie durch die komplette Immobilienfinanzierung:
von der Erstfinanzierung über die Anschlussfinanzierung bis hin zur
Finanzierung von Anlageimmobilien – inklusive Checkliste fürs
Finanzierungsgespräch.

Wie sich eine Immobilienfinanzierung aufbaut

Bei einer Immobilienfinanzierung müssen viele Dinge entschieden werden:
die Laufzeit des Darlehens (Zinsbindung), die Höhe der Tilgung und die
Flexibilität des Darlehens. Erlaubt der Kreditgeber beispielsweise, dass
Sie die Tilgung vorübergehend reduzieren oder aussetzen, etwa weil Sie
nach der Geburt eines Kindes in Teilzeit arbeiten? Können
Sonderzahlungen geleistet werden, etwa nach einer Erbschaft?

Wer eine Immobilienfinanzierung sucht, sollte mehrere Anbieter
kontaktieren. So existieren Online-Banken, die Darlehen komplett aus
der Ferne abwickeln. Zudem gibt es klassische Banken und freie
Finanzierer, die im persönlichen Gespräch umfassend beraten.

Die Bausteine einer Immobilienfinanzierung

Beleihungswert

Der Beleihungswert ist der Betrag, mit dem die Bank rechnet, falls die
finanzierte Immobilie schlimmstenfalls zwangsversteigert oder veräußert
werden muss, weil der Kreditnehmer seinen Verpflichtungen nicht
nachkommt. Er dient der Bank als Sicherheit. Weil dabei auch eventuelle
Wertminderungen einkalkuliert werden (Sicherheitsabschlag), liegt der
Beleihungswert unterhalb des Verkehrswertes bzw. – bei Neubauten –
unterhalb der Baukosten, üblicherweise bei etwa 85 Prozent. Beispiel:
Liegt der Verkehrswert einer Eigentumswohnung bei 350.000 Euro,
kalkuliert die Bank einen Beleihungswert von rund 297.500 Euro.

In speziellen Situationen beleiht die Bank die Immobilie höher, zum Teil
bis zu 100 Prozent des Verkehrswertes – dann muss der Kreditnehmer
allerdings ein sehr hohes Einkommen haben oder weitere Sicherheiten wie
eine zusätzliche Immobilie einbringen.

Bonität

Ein wichtiger Baustein jeder Immobilienfinanzierung ist die Bonität der
Kreditnehmerin bzw. des Kreditnehmers. Sie orientiert sich vor allem am
Haushaltseinkommen und dient als Basis für die monatliche Rate. Die
Belastung durch Zins und Tilgung sollte 30 bis 35 Prozent des
Haushaltsnettoeinkommens nicht übersteigen. Angelegte Gelder oder
Vermögenswerte wie vermietete Wohnungen verbessern die Bonität, mehrere
laufende Verbraucherkredite verschlechtern sie.

Tipp: Vor jeder Finanzierung holt die Bank eine
Bonitätsauskunft ein. Da gespeicherte Einträge manchmal fehlerhaft sind,
lohnt es sich, vorab eine kostenlose Selbstauskunft einzuholen und
falsche oder veraltete Einträge korrigieren zu lassen.

Eigenmittel

Als „Startkapital“ verlangen Finanzinstitute in der Regel 20 bis 25
Prozent des Kaufpreises als Eigenmittel. Sie müssen in Form von
Rücklagen vorhanden sein, da Kaufnebenkosten wie Maklerprovision,
Grunderwerbsteuer und Notargebühren nicht mitfinanziert werden können.
Diese Nebenkosten belaufen sich je nach Region auf circa 10 bis 15
Prozent. Kostet die Traumimmobilie 300.000 Euro, sollten also
normalerweise rund 75.000 Euro angespart sein.

Laufzeit der Zinsbindung

Bei der Wahl der richtigen Zinsbindung spielt das aktuelle Zinsniveau
eine zentrale Rolle: In Zeiten hoher Zinsen tendieren Käuferinnen und
Käufer eher zu kürzeren Laufzeiten, um sich die Chance auf günstigere
Konditionen bei der Anschlussfinanzierung offenzuhalten. Sind die
Konditionen dagegen sehr günstig, können Laufzeiten von 15 oder 20
Jahren sinnvoll sein. Problematisch werden lange Laufzeiten, wenn die
Immobilie vorzeitig verkauft werden soll – dann erhebt die Bank eine
Vorfälligkeitsentschädigung.

Der zu finanzierende Betrag kann außerdem in mehrere Darlehen mit
unterschiedlichen Zinsbindungen gesplittet werden, um das Zinsrisiko zu
verteilen. In der Regel ist die Immobilie nach Ablauf der ersten
Zinsbindung noch nicht abbezahlt – dann wird für die Restschuld eine
Anschlussfinanzierung nötig.

Tilgungsrate

Bei gewöhnlichen Immobilienkrediten wird eine monatlich fixe Rate
gezahlt, mit der sowohl Zinsen als auch Tilgung beglichen werden. Je
höher die Tilgungsrate, desto schneller ist die Immobilie abbezahlt.
Nahezu alle Finanzinstitute erlauben es, den Tilgungssatz während der
Laufzeit anzupassen – etwa bei einer Gehaltserhöhung oder bei
schwankendem Einkommen von Selbstständigen.

Besonderheiten und Ausnahmen

Ältere Immobiliensuchende werden von Banken teils schlechter gestellt,
etwa weil nur noch wenige Jahre bis zur Rente verbleiben. Um dennoch ein
Darlehen zu erhalten, können jüngere Familienmitglieder mitunterzeichnen,
oder überdurchschnittlich hohe Eigenmittel bzw. eine hohe Tilgung
gleichen dies aus. Selbstständige müssen in der Regel mehrere Jahre
erfolgreich tätig sein und Geschäftszahlen der zurückliegenden Jahre
vorlegen; bei Angestellten reichen meist die Einkommensnachweise der
letzten drei Monate sowie die Steuerbescheide der letzten drei Jahre.
Auch staatliche Fördermittel, etwa der KfW, sollten bei der
Immobilienfinanzierung als eigenkapitalähnlich berücksichtigt werden.

„Muskel-Hypothek“ nicht überschätzen

Viele Käuferinnen und Käufer wollen den Eigenkapitalbedarf niedrig
halten, indem sie möglichst viel Eigenleistung erbringen – über 50
Prozent der Kreditnehmer wählen diesen Weg. Wer handwerkliches Geschick
mitbringt, sollte zwei Dinge bedenken: die eigenen Fähigkeiten nicht
überschätzen und Zeitaufwand sowie Materialkosten nicht unterschätzen.
Helferinnen und Helfer müssen zudem bei einer Bau-Berufsgenossenschaft
gegen Arbeitsunfälle versichert werden, und bei selbst erbrachten
Leistungen entfällt die Gewährleistung.

Die finanzierende Bank verlangt eine Aufstellung der „Muskel-Hypothek“,
wenn diese als Eigenmittel eingeplant wird – dabei sollte zwischen
theoretischem Arbeitslohn und Materialausgaben unterschieden werden.

Der Wert der Immobilie: Warum Banken nicht jeden Preis finanzieren

Vor dem Verkauf wird der Wert einer Bestandsimmobilie von einer
versierten Maklerin, einem Makler oder einer/einem Gebäudesachverständigen
ermittelt. In diese Analyse fließen Größe, Lage, Zustand, Ausstattung
und Baujahr ein. Die finanzierende Bank benötigt ein solches Gutachten
samt Grundrissplänen und Flurkarten und prüft den aufgerufenen Preis
zusätzlich anhand eigener Vergleichsdaten.

Vor allem in Ballungsregionen kommt es zu Bietergefechten, bei denen
Kaufinteressenten Preise deutlich über dem eigentlichen Immobilienwert
zu zahlen bereit sind. Eine Bank finanziert in solchen Fällen aber nur
den ermittelten Verkehrswert – die Differenz zwischen Verkehrswert und
überhöhtem Kaufpreis muss durch Eigenmittel gedeckt werden.

Erst die Finanzierungszusage, dann die Immobiliensuche:
Wer sich frühzeitig mit den eigenen finanziellen Möglichkeiten befasst
und eine Finanzierungsbestätigung einholt, weiß von Beginn an, bis zu
welchem Betrag die Bank grundsätzlich bereit ist zu finanzieren – und
verschwendet keine Zeit mit Besichtigungen unpassender Objekte.

immobilienfinanzierung: Besprechung von Grundriss, Material- und Farbmustern bei einer Immobilien- oder Innenraumplanung.

Fördertöpfe: Zinsgünstige Darlehen und Zuschüsse

Auch bei der Immobilienfinanzierung lohnt sich der Blick auf
Fördermöglichkeiten. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW)
bietet die meisten Fördermöglichkeiten: Zuschüsse, die nicht
zurückgezahlt werden müssen, sowie zinsgünstige Kredite mit
tilgungsfreien Anfangsjahren – gefördert werden unter anderem Bau bzw.
Kauf eines selbstgenutzten Einfamilienhauses oder einer Wohnung sowie
energetische Sanierungen.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA)
unterstützt Investitionen in erneuerbare Energien wie Solarthermie,
Biomasse-Anlagen oder Wärmepumpen. Darüber hinaus fördern die 16
Bundesländer sowie zahlreiche Städte und Gemeinden Wohneigentum, häufig
an bestimmte Einkommensgrenzen und Kinderzahl geknüpft. Auch bestehende
Riester-Rentenverträge lassen sich über einen Wohn-Riester-Vertrag für
den Immobilienkauf oder Modernisierungsarbeiten nutzen.

Da sich Förderprogramme laufend ändern, informieren Sie sich am besten
zusätzlich beim jeweiligen Bundesland bzw. der Gemeinde – und stellen
Anträge immer vor Beginn der Baumaßnahme oder Sanierung, sonst
gehen Sie leer aus.

Um- und Anschlussfinanzierung

Selten ist nach Ende der Zinsbindung – meist nach zehn oder 15 Jahren –
die Immobilie bereits abbezahlt. Dann wird eine Anschlussfinanzierung nötig.

Bei der bisherigen Bank bleiben oder wechseln?

Die finanzierende Bank des Erstkredits ist verpflichtet, drei Monate vor
Ablauf der Finanzierung ein Anschlussangebot zu machen (gemäß § 492a
BGB). Kreditnehmerinnen und Kreditnehmer können dieses Angebot annehmen
oder sich bei anderen Banken bzw. freien Finanzierungsberatern nach
besseren Konditionen umsehen. Da bereits über Jahre verlässlich gezahlt
wurde, sind Bestandskunden für andere Anbieter oft attraktiv – schon 0,5
Prozent weniger Zins können über die Jahre mehrere tausend Euro sparen.

Warum ein Wechsel mit Zusatzgebühren verbunden ist

Ein Bankwechsel ist mit einer Abtretung der Grundschuld an den neuen
Darlehensgeber verbunden – das ist mit zusätzlichen Kosten verknüpft und
steht besonders bei geringer Restschuld möglicherweise in keinem
Verhältnis zur neuen Offerte. Beide Banken müssen der Übertragung
zustimmen; die Schuldabtretung muss notariell beurkundet und der neue
Gläubiger im Grundbuch eingetragen werden. Für das Prozedere sollten
zwei bis vier Wochen eingeplant werden.

Wann ist nach zehn Jahren eine Umschuldung sinnvoll?

Viele Darlehensnehmer vereinbaren beim Erstdarlehen eine lange
Zinsbindung von 20, 25 oder gar 30 Jahren. Die wenigsten wissen, dass
sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung ihres Immobiliendarlehens
das laufende Darlehen mit sechsmonatiger Kündigungsfrist kündigen
können – ohne Begründung und ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Das lohnt
sich besonders, wenn die Zinsen in der Zwischenzeit gesunken sind.

Forward-Darlehen: Zinssatz sichern, bevor das Darlehen startet

Sind die Zinsen aktuell niedrig und ist mit Erhöhungen zu rechnen, kann
ein Forward-Darlehen sinnvoll sein: Es sichert bis zu 60 Monate vor
Auszahlung einen fixierten Zinssatz. Dafür verlangen Banken einen
Aufschlag auf den regulären Zinssatz – bei maximaler Vorlaufzeit oft ab
0,025 Prozent pro Monat. Wichtig: Ist der Vertrag geschlossen, gibt es
kein Zurück, selbst wenn der aktuelle Zins zum Start der Vereinbarung
niedriger ist.

Finanzierung von Anlageimmobilien

Seit einigen Jahren sind vermietete Wohnungen und Häuser als
vermeintlich risikoarme Anlageform begehrt – vor allem nach Krisen an
den globalen Finanzmärkten. Die Finanzierung einer Anlageimmobilie
unterscheidet sich in einigen Punkten von der einer selbstgenutzten
Immobilie: Vermieterinnen und Vermieter können bestimmte Ausgaben
steuerlich geltend machen, etwa Renovierungs-, Sanierungs- und
Finanzierungskosten. Der Eigenmittelanteil liegt bei Anlageobjekten
häufig bei rund 20 Prozent des Kaufpreises und kann sinken, wenn bereits
weitere, ggf. abbezahlte Immobilien als Sicherheit dienen.

Manche Eigentümerinnen und Eigentümer werden ungeplant zu
Vermieterinnen bzw. Vermietern, etwa bei einem beruflich bedingten
Umzug – eine Vermietung ist dann im Vergleich zum Verkauf häufig die
bessere Entscheidung, sofern die Immobilie im Wert weiter steigt.

Die Immobilienleiter erklimmen

Es kann sinnvoll sein, eine vermietete Immobilie nach zehn Jahren zu
verkaufen – selbst wenn die Finanzierung noch läuft – um eine größere,
wertvollere Immobilie zu erwerben. Vermietete Häuser oder Wohnungen
können nach zehn Jahren Haltedauer zudem steuerfrei verkauft werden. Der
erzielte Erlös fließt dann in ein größeres Objekt mit höheren
Mieteinnahmen.

Zwischenfinanzierung zur Überbrückung der Liquidität

Läuft der Verkauf einer Immobilie und der Erwerb eines neuen Objekts
nicht reibungslos parallel, hilft ein Überbrückungskredit. Als
Sicherheit dient meist die gerade verkaufte Immobilie, alternativ auch
Bausparverträge, Lebensversicherungen oder Ersparnisse.
Überbrückungskredite haben eine Laufzeit von wenigen Monaten bis
maximal zwei Jahren; Zinssatz und Gebühren liegen jedoch deutlich über
denen einer regulären Baufinanzierung.

Zwei Personen mit Schutzhelmen besichtigen und besprechen eine Baustelle im Rohbau.

Fragen und Checkliste fürs Finanzierungsgespräch

Bevor Sie in ein Finanzierungsgespräch gehen, lohnt sich die Vorbereitung
auf typische Fragen: Welcher maximale Immobilienpreis lässt sich mit
dem Haushaltseinkommen tragen? Wie sollte das erste Darlehen aufgebaut
sein – Zinsbindung, Tilgung, Flexibilität? Sollten nahe Angehörige als
Bürgen oder mit einer Finanzspritze eingebunden werden? Wenden Sie sich
besser an die Hausbank oder an einen freien Finanzierer?

Checkliste: Gut vorbereitet in die Immobilienfinanzierung

  • Kennen Sie die wichtigsten Fachbegriffe, um im Finanzierungsgespräch auf Augenhöhe zu reden?
  • Haben Sie geklärt, ob nahe Verwandte eine Finanzspritze oder Schenkung beisteuern können?
  • Ist geklärt, wer den Darlehensvertrag mitunterschreibt?
  • Haben Sie einen Kassensturz gemacht und Eigenmittel mit Belegen dokumentiert?
  • Liegen Einkommensnachweise der letzten drei Monate sowie Steuerbescheide der letzten drei Jahre bereit?
  • Denken Sie an einen gültigen Personalausweis bzw. Pass fürs Erstgespräch.
  • Haben Sie kostenlose Online-Darlehensrechner genutzt, um ein Gefühl für die monatliche Rate zu bekommen?
  • Haben Sie den Immobilienmarkt sondiert – Haus oder Wohnung, Neubau oder Bestand?

Für das Zweitgespräch nach gefundener Traumimmobilie werden je nach
Objektart weitere Unterlagen benötigt: Baupläne und Baugenehmigung,
Flächenberechnungen, Lagepläne, Baubeschreibung, Grundbuchauszug,
Flurkarte, Objektfotos und Versicherungsnachweise.

Fazit: Die richtige Immobilienfinanzierung finden

Eine passgenaue Immobilienfinanzierung berücksichtigt weit mehr als nur
den Zinssatz: Beleihungswert, Bonität, Eigenmittel, Zinsbindung,
Tilgungsrate und individuelle Besonderheiten spielen ebenso eine Rolle
wie mögliche Fördermittel. Wer sich frühzeitig mit der
Immobilienfinanzierung befasst, geht mit einer Finanzierungsbestätigung
in der Tasche in die Immobiliensuche – und verhandelt von einer
deutlich stärkeren Position aus.

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Wenn Sie noch auf der Suche nach der passenden Immobilie sind, hilft Ihnen unser Ratgeber „Immobilien kaufen: Schritt für Schritt zum Eigenheim“ weiter.


Hinweis: Sämtliche Angaben in diesem Beitrag stellen keine Rechts-
und/oder Steuerberatung im konkreten Einzelfall dar und ersetzen diese
nicht. Sie dienen lediglich als allgemeine Orientierungshilfe. Bei
rechtlichen oder steuerlichen Fragen zu Ihrem individuellen Fall wenden
Sie sich bitte an eine qualifizierte Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt
bzw. eine Steuerberaterin/einen Steuerberater.

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