Immobilien verkaufen: Makler & Begriffe erklärt
Immobilien verkaufen: Makler und wichtige Fachbegriffe erklärt
Wer Immobilien verkaufen möchte, stößt schnell auf
Fachbegriffe wie „Bestellerprinzip“, „Teilungserklärung“ oder „versteckte
Mängel“ – Begriffe aus einer Welt, mit der die wenigsten Eigentümerinnen
und Eigentümer, Käuferinnen, Vermieter oder Mieter tagtäglich zu tun haben.
Dabei lohnt sich ein genauer Blick: Wer die wichtigsten Regeln kennt,
erkennt seriöse Immobilienmakler leichter, versteht die eigenen Rechte
und Pflichten besser und geht sicherer durch den gesamten Verkaufsprozess.
In diesem Ratgeber nehmen wir zwei zentrale Themenfelder unter die Lupe:
zum einen den Immobilienmakler – seine Aufgaben, Rechte und Pflichten – und zum anderen die Immobilie selbst, also alles, was von Grundbuch bis Kaufvertrag eine Rolle spielt, wenn Sie Immobilien verkaufen wollen.
Der Immobilienmakler: Aufgaben, Rechte und Pflichten
Was macht ein Immobilienmakler eigentlich?
Der Beruf des Maklers zählt zu den ältesten gewerblichen Tätigkeiten
überhaupt. Ein Immobilienmakler bringt Eigentümer und Interessenten,
Verkäufer und Käufer oder Vermieter und Mieter zusammen und ermöglicht
so den Abschluss von Verträgen. Wer Immobilien verkaufen möchte,
profitiert dabei von seiner Marktkenntnis. Für die Vermittlungsleistung
erhält der Makler ein Honorar – die sogenannte Courtage,
besser bekannt als Maklerprovision.
Das Bestellerprinzip: Wer bezahlt den Makler?
Lange Zeit haben überwiegend Käufer und Mieter die Maklerprovision
getragen. Das Bestellerprinzip hat hier für mehr Fairness gesorgt: Es gilt der Grundsatz „Wer den Makler bestellt, bezahlt ihn auch“. Wenn Sie eine Immobilie verkaufen – etwa ein Einfamilienhaus oder eine Eigentumswohnung –, muss zudem sichergestellt sein, dass Sie als Verkäufer mindestens denselben Anteil zahlen wie der Käufer. So entsteht ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen allen Beteiligten.
Das Erfolgsprinzip und die Neutralitätspflicht
Eine Provision wird nur dann fällig, wenn die Vermittlung tatsächlich
erfolgreich war – also wenn ein Mietvertrag unterschrieben oder ein
Kaufvertrag notariell beurkundet wurde. Handelt ein Makler als
sogenannter Doppelmakler für beide Vertragsparteien, ist er zur
Gleichbehandlung verpflichtet. Ebenso wichtig: die Entscheidungsfreiheit.
Als Auftraggeber sind Sie nie verpflichtet, ein Vermittlungsangebot
anzunehmen – Sie können jederzeit von Ihrer Absicht zurücktreten, Ihre
Immobilie zu verkaufen oder zu vermieten.
Wie hoch ist die Maklerprovision?
Wer eine Immobilie verkaufen lässt, sollte wissen: Der Makler geht dabei
in Vorleistung. Bezahlt wird erst, wenn die Immobilie tatsächlich
verkauft und der Kaufpreis fällig geworden ist. Gesetzlich festgelegte
Provisionssätze gibt es zwar nicht, in der Praxis haben sich jedoch
Sätze zwischen 3,5 % und 7 % zzgl. Umsatzsteuer
etabliert. Bei Vermietungen wird die Provision meist innerhalb von 14
bis 30 Tagen nach Unterzeichnung des Mietvertrags fällig, bei Verkäufen
sofort nach notarieller Beurkundung.
Haftung und Aufklärungspflicht des Maklers
Makler unterliegen bestimmten Haftungspflichten: Aufklärungs-,
Nachprüfungs-, Erkundigungs- und Beratungspflicht. Vor allem bei Angaben
zu Zustand und Fläche einer Immobilie müssen die Aussagen im Exposé oder
Verkaufsgespräch der Wahrheit entsprechen. Verstößt ein Makler grob
fahrlässig gegen diese Pflichten, kann er seinen Provisionsanspruch
verlieren – in schweren Fällen drohen sogar Schadensersatzforderungen.
Die Aufgaben eines Maklers im Überblick
Diese Leistungen können Sie erwarten, wenn Sie mit einem Makler Immobilien verkaufen möchten:
- Ermittlung des Verkehrswertes der Immobilie
- Erstellung eines aussagekräftigen Exposés
- Vermarktung über Online-Portale, Zeitungen und eigene Website
- Organisation und Durchführung von Besichtigungen
- Führen der Verkaufsverhandlungen
- Vorbereitung des Kaufvertrags in Abstimmung mit dem Käufer
- Begleitung zum Notartermin
- Übergabe der Immobilie nach erfolgreichem Verkauf
Seriösen Makler erkennen, bevor Sie Immobilien verkaufen
Da der Beruf des Maklers nicht geschützt ist, kann sich grundsätzlich
jeder mit Gewerbeschein „Makler“ nennen. Umso wichtiger ist es, auf
Seriosität zu achten. Erste Hinweise liefert bereits die Website: ein
strukturierter, professioneller Auftritt mit vollständigem Impressum,
Referenzen und weiteren vermittelten Objekten spricht für Qualität. Ein
seriöser Makler
- fixiert den Maklervertrag schriftlich – inklusive Provisionsansprüchen,
- übt keinerlei Druck auf Kaufinteressenten aus,
- nimmt sich Zeit für individuelle Besichtigungstermine,
- verspricht nichts, was er nicht halten kann, und
- berät umfassend zu vertraglichen und rechtlichen Fragen.
Geldwäschegesetz: Wenn Makler kritisch nachfragen müssen
Besteht der Verdacht auf Geldwäsche – etwa bei großen Barzahlungen oder
ungewöhnlich hohen Kaufangeboten aus dem Ausland ohne Finanzierungsnachweis –, ist der Makler verpflichtet, die zuständigen Behörden zu informieren. Der Verkaufsprozess wird in einem solchen Fall sofort eingefroren, bis die einwandfreie Herkunft der Mittel nachgewiesen ist. Das Geldwäschegesetz
gibt es in Deutschland seit 1993, es wurde 2012 nochmals verschärft.
Das Widerrufsrecht bei Maklerverträgen
Maklerverträge, die außerhalb von Geschäftsräumen abgeschlossen wurden –
etwa online, telefonisch oder per E-Mail –, können innerhalb von 14 Tagen
widerrufen werden. Wird der Kunde nicht ordnungsgemäß über dieses Recht
informiert, verlängert sich die Frist automatisch auf ein Jahr und 14
Tage. Unverändert bleibt: Die Provision wird ohnehin erst mit
Unterzeichnung eines Kaufvertrags fällig.
Die Immobilie: Von Grundbuch bis Kaufvertrag
Was zählt eigentlich als Immobilie?
Als Immobilien gelten Sachgüter, die sich nicht verrücken lassen – neben
Wohnobjekten also auch Industrie-, Gewerbe- oder Sonderimmobilien sowie
Grundstücke. Ein unbebautes Grundstück wird als Liegenschaft bezeichnet,
ein bebautes als Anwesen. Aufgrund ihrer Werterhaltungstendenz gelten
Immobilien zudem häufig als Sicherheit bei Krediten und als attraktive
Geldanlage.
Das Grundbuch und der Grundbuchauszug
Im Grundbuch werden Größen, Nutzungsarten, Bebauung und
Eigentumsverhältnisse von Grundstücken dokumentiert – ebenso
Beschränkungen, Lasten und Rechte. Für die Einträge gilt die Vermutung
der Richtigkeit, der sogenannte öffentliche Glaube. Ein Grundbuchauszug
wird beispielsweise benötigt, wenn Sie eine Immobilie verkaufen und
Kaufinteressenten Informationen erhalten möchten, oder im Rahmen einer
Beleihungsprüfung. Privatpersonen erhalten ihn nur mit schriftlichem
Antrag beim zuständigen Grundbuchamt und bei berechtigtem Interesse – der
Online-Zugriff bleibt in der Regel Banken, Gerichten, Notaren und
Behörden vorbehalten.
Die Teilungserklärung
Gemäß § 8 Wohnungseigentumsgesetz regelt die Teilungserklärung, wie Grundstück und Gebäude in Sondereigentum (z. B. einzelne Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (z. B. Stellplätze, Fahrradkeller) aufgeteilt sind. Sie ermöglicht es, dass jede Eigentumswohnung einzeln veräußert oder belastet werden kann, und legt die Rechte und Pflichten der Miteigentümer fest.
Die Teilungserklärung muss notariell beurkundet und beim Grundbuchamt hinterlegt werden; Änderungen erfordern die Zustimmung aller Miteigentümer.
Der Energieausweis
Vorgeschrieben durch die Energieeinsparverordnung, listet der
Energieausweis neben dem Baujahr auch die verwendeten Heizmittel sowie
die Energie-Kennwerte einer Immobilie auf. Wie bei Haushaltsgeräten
reicht die Einteilung von Energieeffizienzklasse A+ bis H. Im Inserat
müssen Art des Energieausweises, Effizienzklasse, Energiebedarf bzw.
-verbrauch (kWh/m²), Heizmittel und Baujahr angegeben werden. Bei der
Besichtigung ist der vollständige Energieausweis vorzulegen; wenn Sie
die Immobilie verkaufen, muss er an den neuen Eigentümer übergeben
werden.
Die Rolle des Notars
Bei der Wahl des Notars sind Verkäufer und Käufer frei – die Kanzlei
muss sich nicht in der Nähe der Immobilie befinden. Nach den
Vertragsverhandlungen setzt der Notar den Kaufvertrag auf, prüft die
Personalien der Vertragsparteien sowie die Eigentumsrechte und liest
vor der Unterzeichnung den gesamten Vertrag vor. Anschließend leisten
die Parteien ihre Unterschriften, und der Notar organisiert die gesamte
Eigentumsübertragung im Grundbuch.
Der Kaufvertrag
Der Kaufvertrag bildet die rechtliche Grundlage für die Abwicklung des
Verkaufs und schützt beide Parteien – Vereinbarungen, die nicht im
Vertrag festgehalten sind, haben keinen juristischen Bestand. Er enthält
unter anderem eine genaue Beschreibung der Immobilie, Lage, Anschrift,
Grundbuchbezirk, Angaben zum Grundbesitzer, eventuell mitverkaufte
Gegenstände sowie eingetragene Grundschulden oder Pfandrechte. Auch
Kaufpreis und Zahlungsmodalitäten werden exakt festgehalten.
Rechtsgültig wird der Vertrag erst mit der Unterzeichnung.
Die Übergabe der Immobilie
Bei einer finanzierten Immobilie greift in Deutschland das
Grundpfandrecht: Das Grundstück geht zunächst an die finanzierende
Bank, bevor diese den Kaufpreis an den Verkäufer auszahlt. Erst danach
erfolgt die notarielle Beurkundung. Bei der eigentlichen Übergabe
empfiehlt sich ein Übergabeprotokoll, das idealerweise eine
unparteiische Person – etwa der Makler oder ein Nachbar – führt.
Versteckte Mängel
Ein Mangel gilt als „versteckt“, wenn er nicht offensichtlich, dem
Verkäufer jedoch vor dem Verkauf bekannt war und vorsätzlich
verschwiegen wurde. Nach § 433 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht eine rechtliche Pflicht, bekannte Mängel anzugeben. Wurde ein Mangel offen kommuniziert, kann der Käufer ihn – etwa bei einem renovierungsbedürftigen Haus – bewusst übernehmen. Wer eine Immobilie verkauft und einen bekannten Mangel arglistig verschweigt, riskiert Schadensersatzforderungen oder eine Rückabwicklung des Kaufs.
Nebenkosten, wenn Sie Immobilien verkaufen
Wer eine Immobilie verkauft, sollte mit einigen festen Kostenpunkten rechnen:
- Energieausweis: je nach Objekt bis zu 500 Euro
- Notarkosten: in der Regel vom Käufer übernommen, gesetzlich geregelt zwischen 1 % und 1,5 % des Kaufpreises
- Löschung von Rechten Dritter (z. B. Grundschulden), sofern erforderlich
- Grunderwerbsteuer: meist vom Käufer getragen, variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises
Fazit: Gut informiert in den Immobilienverkauf starten
Ob Bestellerprinzip, Teilungserklärung oder versteckte Mängel – wer die
wichtigsten Begriffe rund um Immobilienmakler und Immobilienverkauf
kann sicherer Immobilien verkaufen, ohne von Fachbegriffen überrascht
zu werden, erkennt seriöse Makler leichter und geht den gesamten
Verkaufsprozess entspannter an.
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Hinweis: Sämtliche Angaben in diesem Beitrag stellen keine Rechts-
und/oder Steuerberatung im konkreten Einzelfall dar und ersetzen diese
nicht. Sie dienen lediglich als allgemeine Orientierungshilfe.
Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen zu Ihrem individuellen Fall wenden Sie sich bitte an eine qualifizierte Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt bzw. eine Steuerberaterin/einen Steuerberater.
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