Immobilien kaufen: Schritt für Schritt zum Eigenheim

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Immobilien kaufen: Schritt für Schritt zum Eigenheim

Wer Immobilien kaufen möchte, hat einiges vor sich: kein
Vermieter mehr, keine Mieterhöhung, keine Kündigung wegen Eigenbedarf –
dafür Gestaltungsfreiheit ganz nach den eigenen Vorstellungen. Zugleich
ist ein Immobilienkauf ein rechtlich und finanziell komplexer Prozess.
Dieser Ratgeber begleitet Sie durch alle neun Phasen – von der
Grundsatzfrage „Kaufen oder mieten?“ bis hin zum möglichen
Wiederverkauf Jahre später.

Kaufen oder mieten?

Bevor Sie sich entscheiden, Immobilien zu kaufen, lohnt sich ein
ehrlicher Blick auf die Grundsatzfrage: Ist Kaufen wirklich die bessere
Wahl als Mieten?

Das spricht fürs Mieten

  • Mieten sind in den meisten Städten noch einigermaßen bezahlbar, Mieterhöhungen sind gesetzlich reglementiert.
  • Mieten bleibt flexibel – gerade bei absehbaren Veränderungen in Job oder Familie.
  • Dauer und Höhe der finanziellen Verpflichtung sind überschaubar.

Das spricht gegen das Mieten

  • Man zahlt letztlich fremdes Eigentum ab.
  • Bei Ausstattung (Küche, Bad, Böden, Fenster) ist man stark eingeschränkt.
  • Bei Renovierung und Sanierung ist man auf die Zustimmung der Vermieterseite angewiesen.
  • Neben dem Vermieter muss auch auf die Hausgemeinschaft Rücksicht genommen werden.
  • Mieten steigen zwar reglementiert, aber beständig – in Deutschland maximal 20 % innerhalb von drei Jahren, orientiert am Mietspiegel bzw. an Vergleichsmieten.

Das spricht für Eigentum

  • Eine gekaufte Immobilie ist irgendwann abbezahlt und kann vererbt oder verkauft werden.
  • Sie wird zu einem wichtigen Baustein der Altersvorsorge.
  • Immobilienpreise fallen langfristig selten – außer die lokale Infrastruktur verschwindet und ein Ort schrumpft.
  • Zins und Tilgung sind langfristig fix vereinbart, während Mieten deutlich schneller steigen können.
  • Ein eigenes Haus bietet spürbar mehr Freiheiten als eine Wohnung in einer Eigentümergemeinschaft.

Braucht es überhaupt eine Maklerin bzw. einen Makler?

Wer Immobilien kaufen möchte, stellt sich früher oder später diese
Frage: Immer wieder bieten Eigentümerinnen und Eigentümer ihre Immobilie
direkt
„von privat“ an, um sich die Maklerprovision zu sparen. Doch ein Makler
ist weit mehr als ein verzichtbarer Kostenfaktor: Als unparteiische
Vertretung vermittelt er auf Augenhöhe zwischen Käufer- und
Verkäuferseite, während private Verkäuferinnen und Verkäufer naturgemäß
zuerst ihre eigenen Interessen im Blick haben.

7 Argumente für die Maklerin bzw. den Makler

  1. Preisexpertise: Kenntnis aller Vergleichsobjekte im regionalen Markt für eine realistische Preiseinordnung.
  2. Prozesswissen: Kenntnis aller Abläufe und Reglementarien spart Zeit, Geld und Ärger.
  3. Prüfung der Objektunterlagen: Grundbuchauszüge und Teilungserklärungen werden auf wertmindernde Faktoren geprüft.
  4. Starkes Netzwerk: kurze Wege zu Notariat, Finanzierungspartnern, Handwerksbetrieben und Architekturbüros.
  5. Vollständige Finanzierungsunterlagen: vermeidet Zeitverzögerungen – besonders bei steigenden Zinsen bares Geld wert.
  6. Erklärung des Kaufvertrags: auch ohne Rechtsberatung geben zu dürfen, bereitet ein Makler Käuferinnen und Käufer auf die notarielle Beurkundung vor.
  7. Federführung bei der Übergabe: Übergabeprotokoll, Zählerstände und Zustandskontrolle der Immobilie.

Wohntraum finden

Der erste Eindruck einer Immobilie entsteht meist über das Exposé. Umso
wichtiger ist es, dieses aufmerksam zu lesen und richtig zu verstehen.

Darauf sollten Sie bei der Suche achten

  • Sind genug aussagekräftige Fotos vorhanden?
  • Sind alle Grundrisse dabei – passt die Raumaufteilung?
  • Werden alle Modernisierungsmaßnahmen erwähnt?
  • Liegt der Energieausweis vor?
  • Welche Informationen gibt es zum energetischen und baulichen Standard? Sind kurzfristig Investitionen nötig?
  • Gibt es 360-Grad-Touren oder Videos für einen ersten Eindruck?
  • Wurde das Datenblatt gründlich mit Immobilienfachleuten geprüft?
  • Ist der Kaufpreis im Vergleich marktgerecht und passt er ins Budget?

Passt der Kaufpreis?

Wer Immobilien kaufen möchte, sollte zunächst den Marktwert einordnen
können. Eine erste Orientierung liefert eine Online-Immobilienbewertung,
wie sie viele Maklerunternehmen auf ihrer Website anbieten. Eine solche
Schnelleinschätzung basiert jedoch nur auf Daten und kann individuelle
Faktoren einer Immobilie nicht vollständig berücksichtigen. Eine genaue
Werteinschätzung erhalten Interessierte am zuverlässigsten von
Immobilienprofis, die den lokalen Markt kennen.

Augen auf bei der Besichtigung

Die Besichtigung kann der Beginn einer großen Liebe sein – oder eine
sofortige Enttäuschung. Erst beim tatsächlichen Betreten entsteht ein
echtes Raum- und Wohngefühl. Beim ersten Termin spielt es kaum eine
Rolle, ob es sich um eine Einzelbesichtigung oder ein „Open House“
handelt. Beim zweiten Termin sollte jedoch unbedingt auf einen
Einzeltermin bestanden werden – idealerweise begleitet von
handwerklichem Fachpersonal oder einer Architektin bzw. einem Architekten.

Wichtig zu wissen: Grundsätzlich gilt „gekauft wie gesehen“ – es sei
denn, ein Mangel wurde bewusst bzw. arglistig verschwiegen.

Darauf sollten Sie bei der Besichtigung achten

  • Schließen die Fenster dicht?
  • Gibt es Schimmelbildung, vor allem in Bad und Waschküche?
  • Sind Wasserschäden, Bauschäden oder Setzrisse sichtbar?
  • Sind Decken und Estrich gerade? Gibt es spürbare Kältebrücken?
  • Sind alle Unterlagen vollständig und geprüft?
  • Ist der Grundbuchauszug nicht älter als sechs Monate?
  • Liegt eine Grundbuchsperre oder Erwerbsvormerkung vor?
  • Übersteigt die Resthöhe der Grundschulden den Kaufpreis nicht?
  • Gibt es Nießbrauch-, Wohn- oder Wegerechte?
  • Ist die Elektrik auf dem gesetzlich geforderten Stand? Liegt Glasfaser vor?

Diese Fragen sollten Sie stellen

  • Warum will die Eigentümerin bzw. der Eigentümer verkaufen?
  • Gibt es „Geschichten“ über das Haus – emotionale Altlasten wie Verbrechen oder Todesfälle?
  • Gibt es Bodenbelastungen, etwa durch frühere gewerbliche Nutzung?
  • Sind alle An-, Aus- und Umbauten genehmigt?
  • Sind Anliegerbeiträge zu erwarten, etwa durch eine geplante Straßensanierung?
Immobiliengespräch am Tisch mit Unterlagen, Hausmodell, Laptop und Schlüssel.

Finanzierung

Wer Immobilien kaufen möchte, muss fast immer auch die Finanzierung
klären: Nur die wenigsten Käuferinnen und Käufer verfügen über den
gesamten Kaufpreis in bar. Eine vorläufige Finanzierungsbestätigung ist die
Grundvoraussetzung, um überhaupt in Preisverhandlungen einzusteigen –
ohne sie wird man am Markt kaum ernst genommen.

Zusatzkosten neben dem Kaufpreis

Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist gesetzlich geregelt und variiert je nach Bundesland.

  • Grunderwerbsteuer (berechnet aus Kaufpreis abzüglich Anteil an der Instandhaltungsrücklage und eventuellem Inventar)
  • Notariat und Amtsgericht
  • ggf. Immobilienmaklerin bzw. Immobilienmakler

Fakten rund um die Finanzierung

  • Eigenkapital: in der Regel rund 15–20 % erforderlich.
  • Annuitätendarlehen: Zinsen und Tilgung laufen parallel, wodurch sich die Zinslast jährlich reduziert.
  • Bausparvertrag: Ansparphase, anschließend Nutzung zur Tilgung innerhalb eines festen Zeitrahmens.
  • Laufzeiten: Bei niedrigem Leitzins sind längere Laufzeiten tendenziell teurer, bei hohem Leitzins oft günstiger.

Rechenbeispiel für ein typisches Annuitätendarlehen

  • Kaufpreis: 500.000 EUR
  • Nebenkosten: ca. 2 % Notar- und Amtsgerichtskosten, 6,5 % Grunderwerbsteuer (bundeslandabhängig zwischen 3,5 % und 6,5 %), ggf. 3,57 % Maklerprovision – in Summe ca. 12 %
  • Gesamtkosten inkl. Nebenkosten: 560.000 EUR
  • Eigenkapital: 150.000 EUR
  • Darlehenssumme: 410.000 EUR
  • Zinssatz: 4 % plus 2 % Tilgung
  • Jährliche Rate: 24.600 EUR, monatlich 2.050 EUR (zzgl. Strom, Heizung, Grundsteuern und Versicherungen)

Bank oder Finanzierungsvermittlung?

Bei der Finanzierung über die Hausbank profitieren
Käuferinnen und Käufer oft von einer langjährigen Beziehung und schneller
Entscheidungskompetenz – ein Termin ist allerdings nicht immer sofort
verfügbar. Eine Finanzierungsvermittlung kann dagegen
mehrere Banken vergleichen und so tendenziell den besten Zins sowie
höhere Zusagechancen ermöglichen, da sie von einem erfolgreichen
Abschluss direkt profitiert.

Rechtssicher Immobilien kaufen: Der Ablauf

Der Immobilienkauf ist rechtlich ein komplexer Vorgang. Bei einer
Finanzierung greift in Deutschland das Grundpfandrecht: Da die Bank vor
Auszahlung des Kredits Sicherheiten verlangt, erlaubt die Verkäuferseite
bereits vor dem eigentlichen Eigentumsübergang, das Grundbuch mit den
entsprechenden Grundschulden zu belasten – geregelt über die
Vorwegbeleihung bzw. Grundschuldbelastungsvollmacht.

Worauf beim Kaufvertrag zu achten ist

Die gesetzlichen Grundlagen zum Immobilienkaufvertrag finden sich in § 433 BGB.

  • Sind alle Daten korrekt – insbesondere die Angaben beider Parteien und der Kaufpreis?
  • Sind alle Sondervereinbarungen sauber im Vertrag vermerkt?
  • Sind bewegliche Güter (z. B. Küche, Klimaanlage) separat aufgeführt? Darauf fällt keine Grunderwerbsteuer an.
  • Ist der Übergabezeitpunkt klar definiert?

Fragen für den Notartermin

  • Liegt die Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamts nach Zahlung der Grunderwerbsteuer vor?
  • Ist das Vorkaufsrecht der Kommune geklärt?
  • Liegt die Löschungsbewilligung für den Grundbucheintrag vor?

To-do-Liste für die Übergabe

  • Ein Übergabeprotokoll führen – idealerweise durch eine unparteiische Person, z. B. Makler oder Nachbarschaft.
  • Alle Zählerstände (Strom, Heizung, Wasser) samt Zählernummern erfassen.
  • Eine Fotodokumentation des Übergabezustands anlegen, hilfreich bei späteren Streitigkeiten.
  • Alle Schlüssel übergeben lassen – zur Sicherheit die Schlösser wechseln.

Endlich Eigentümerin bzw. Eigentümer

Mit der Eigentumsübertragung ist der Kauf abgeschlossen – doch einige wichtige Überlegungen zur Absicherung stehen noch an.

Welche Versicherungen braucht es?

  • Gebäudehaftpflicht: schützt finanziell, wenn auf dem Grundstück jemandem etwas zustößt.
  • Gebäudeversicherung: Schutz u. a. gegen Sturm, Feuer und Blitz. Sie wird in der Regel stillschweigend mit übernommen; ab dem Eintragsdatum im Grundbuch besteht ein 4-wöchiges Sonderkündigungsrecht, um den Anbieter zu wechseln.
  • Elementarschadenversicherung: in vielen Regionen sinnvoll als Schutz gegen Hochwasser und andere Naturkatastrophen.

Sanierung, Investition, Werterhalt und Wertzuwachs

Viele Eigentümerinnen und Eigentümer denken schon während der ersten
Besichtigung über eine Umgestaltung oder Sanierung nach. Zunächst gilt
es zu klären, was das aktuelle Budget hergibt, sowie aktuelle Rohstoffpreise und die Verfügbarkeit von Handwerksbetrieben zu prüfen.
Wichtig: Gemäß Gebäudeenergiegesetz (GEG) kann eine Pflicht zum Gespräch
mit einer Energieberatung bestehen.

Wichtige Maßnahmen zum Werterhalt

  • Regelmäßige Wartung der Heizungsanlage
  • Fassadenpflege inkl. Langzeitschutz gegen Algenbefall
  • Regelmäßige Dachkontrolle gegen Moos und Schäden
  • Wasserenthärtung und -entkalkung für langlebige Rohrleitungen

Investitionen mit nachhaltigem Wertzuwachs

  • Photovoltaik: spart Energiekosten, wird aber inzwischen deutlich geringer gefördert als früher.
  • Wärmedämmung: senkt Heizkosten, eine Außendämmung benötigt allerdings zusätzlichen Platz.
  • Neue Fenster: weniger Kälte und besserer Schallschutz.
  • Moderne Heizungsanlage: attraktives Verkaufsargument bei einem späteren Verkauf.
  • Aus- und Anbauten: Dachausbau, Wintergarten, Carport oder Gartenhütte sorgen für mehr Raum – wichtig: Alle Veränderungen müssen genehmigt sein.
Hausmodell auf Bauplänen und Grundrissen zur Immobilien- oder Bauplanung.

Wieder verkaufen?

Ob neuer Job, veränderter Platzbedarf oder einfach Lust auf einen
anderen Wohnort – irgendwann kann ein erneuter Immobilienwechsel anstehen.
Dabei sollte die sogenannte Spekulationsfrist unbedingt
bekannt sein.

  • Für selbst genutzte Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zwei Jahren plus Restjahr des Kaufjahres.
  • Für vermietete Immobilien gilt eine Spekulationsfrist von zehn Jahren ab Kaufdatum.

Wird innerhalb dieser Frist verkauft, kann Einkommensteuer auf den
Zugewinn (abzüglich getätigter Investitionen) fällig werden – die
sogenannte Spekulationssteuer.

Fazit: Gut vorbereitet Immobilien kaufen

Wer gut vorbereitet Immobilien kaufen möchte, profitiert von einem
regional tätigen Immobilienmaklerunternehmen: Es verfügt über
Detailwissen, das richtige Netzwerk und die richtigen Kontakte, um
Fehler zu vermeiden, Fristen einzuhalten und unterm Strich bares Geld
zu sparen.

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Hinweis: Sämtliche Angaben in diesem Beitrag stellen keine Rechts-
und/oder Steuerberatung im konkreten Einzelfall dar und ersetzen diese
nicht. Sie dienen lediglich als allgemeine Orientierungshilfe. Bei
rechtlichen oder steuerlichen Fragen zu Ihrem individuellen Fall wenden
Sie sich bitte an eine qualifizierte Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt
bzw. eine Steuerberaterin/einen Steuerberater.

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