Immobilie geerbt: Rechte, Steuer & Nutzung

Inhaltsverzeichnis

• Immobilie geerbt: Der große Ratgeber für Erben
• Geerbt … und nun?
• Die Klärung der Nachlassregelung
• Annehmen oder ausschlagen?
• Die Erbschaftssteuer
• Der Wert der Erb-Immobilie
• Die Nutzung der Erb-Immobilie
• Häufige Fragen zur geerbten Immobilie (FAQ)
• Fazit: Gut beraten durch den Erbfall

Immobilie geerbt: Der große Ratgeber für Erben

Eine Immobilie geerbt zu haben, bringt neben dem Verlust eines Angehörigen oft auch viele offene Fragen mit sich: Welche Rechtsstellung habe ich als Erbe? Welche Fristen muss ich einhalten? Und was passiert mit der geerbten Immobilie – selbst nutzen, vermieten oder verkaufen? Dieser Ratgeber gibt Ihnen einen klaren Kompass an die Hand, damit Sie in dieser oft emotionalen Situation gut informierte Entscheidungen treffen können.

Geerbt … und nun?

Die Nachricht, eine Immobilie geerbt zu haben, lässt meist einige Fragen aufkommen: Was muss ich beachten? Was mache ich mit der Immobilie – selbst nutzen oder verkaufen? Und kann ich das überhaupt allein entscheiden?

Kein Wunder, dass hier viele Fragezeichen entstehen: Immobilien gehören zu den bedeutendsten Vermögenswerten einer Erbschaft, und da ist Sorgfalt gefragt. Eine geerbte Immobilie kann Ihre wirtschaftliche Situation verändern – positiv wie negativ – und hat oft zusätzlich einen ganz eigenen emotionalen Wert.

Wichtig ist daher, umfassend informiert zu sein: gesetzliche Fristen, rechtliche Regelungen und steuerliche Pflichten kennen und einhalten. Ebenso entscheidend ist es, den Wert der geerbten Immobilie sowie die eigene Vermögenssituation und die des Erblassers genau zu prüfen. Erst mit diesen Antworten lässt sich leichter entscheiden, ob Sie die Immobilie behalten und wie Sie sie nutzen möchten.

Die Klärung der Nachlassregelung

Als allererster Schritt ist zu klären, in welcher Rechtsstellung Sie sich laut Erbgesetz befinden: Sind Sie Alleinerbe oder haben Sie gemeinsam mit anderen geerbt? Die Details zur Verteilung des Erbes regelt meist ein zu Lebzeiten aufgesetztes Testament oder ein Erbvertrag. Fehlt eine solche Verfügung, greift die gesetzliche Erbfolge.

Testament, Vermächtnis und Erbvertrag

Um herauszufinden, ob der Verstorbene ein Testament hinterlassen hat, wenden Sie sich an das Nachlassgericht. Dieses erfährt vom Todesfall und eröffnet ein vorhandenes Testament. Ein Vermächtnis bezeichnet dabei einen bestimmten Vermögensgegenstand, etwa eine Immobilie oder ein Grundstück.

Die Erbfolge kann auch in einem Erbvertrag geregelt sein. Änderungen bedürfen hier der Zustimmung beider Parteien, ein einzelner Vertragspartner kann den Vertrag nicht allein aufheben. Stirbt ein Vertragspartner, bleibt der Vertrag bestehen – nur eine Rücktrittsklausel oder ein Aufhebungsvertrag können die Bindung lösen. Bei einer Immobilie lassen sich im Erbvertrag zudem Nutzungsvereinbarungen oder ein Veräußerungsverbot festlegen.

Ratschlag vom Profi: Stellen Sie Ihre Rechtsstellung als Erbender klar, um daraus weitere Entscheidungen richtig treffen zu können.

Nicht geregelt: die gesetzliche Erbfolge

Existieren weder Testament noch Erbvertrag, greift die gesetzliche Erbfolge. Begünstigt sind zunächst die Hinterbliebenen mit dem engsten Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser. Erben werden dabei in drei Ordnungen unterteilt:

• Verwandtschaftsgrad 1: Ehepartner/Partner, Kinder, Enkel, Urenkel
• Verwandtschaftsgrad 2: Eltern, Geschwister, Nichten/Neffen
• Verwandtschaftsgrad 3: Großeltern, deren Nachkommen (Tante/Onkel, Vetter)

Gibt es Erben der ersten Ordnung, bleiben Verwandte der übrigen Ordnungen bei der Erbverteilung unberücksichtigt. Anspruch nach dem Ehegatten-Erbrecht haben zudem Ehegatten und Lebenspartner. In den meisten Fällen erben Ehepartner und Kinder gemeinsam: Bei Zugewinngemeinschaft erhält der Ehepartner die Hälfte, die Kinder teilen sich die andere Hälfte. Bei anderem Güterstand erbt der Ehepartner ein Viertel und die Kinder drei Viertel. Gibt es keine Kinder, hängt der Ehepartneranteil ebenfalls von der Güterstandsregelung ab – meist stehen ihm drei Viertel zu, Verwandte zweiter Ordnung erhalten dann ein Viertel.

Nicht allein: die Erbengemeinschaft

Fehlt eine testamentarische Regelung, entsteht durch die gesetzliche Erbfolge oft eine Erbengemeinschaft – zum Beispiel aus Ehepartner und Kindern oder aus Eltern und Ehepartner des Verstorbenen. Alle Mitglieder sind an der gesamten Erbmasse beteiligt; die Aufteilung erfolgt über eine natürliche Teilung (Erbauseinandersetzung), bei der sich jeder Erbende Gegenstände aussucht, bis alles verteilt ist.

Übersteigt der Wert einer Immobilie den des übrigen Erbes, ist diese natürliche Teilung nicht mehr möglich – dann müssen sich die Erben einheitlich über die Verwendung einigen. Genau hier entstehen häufig Konflikte, da eine Erbengemeinschaft unfreiwillig entsteht und ihre Mitglieder oft unterschiedliche Interessen haben. Es ist deshalb ratsam, die Erbauseinandersetzung bei Immobilien möglichst schnell zu klären. Dafür gibt es folgende Möglichkeiten:

• Auszahlung der Miterben: Wer selbst einziehen möchte, zahlt die Miterben aus – ein entsprechender Vertrag wird bei einer Immobilie notariell beglaubigt.
• Einvernehmlicher Verkauf: Der Verkaufserlös wird unter den Erben aufgeteilt. Ein neutraler Makler berücksichtigt dabei die Interessen aller Beteiligten und vermeidet Bereicherungsvorwürfe.
• Teilungsversteigerung von Erbanteilen: Einigt sich die Erbengemeinschaft nicht, kann ein einzelner Miterbe seinen Anteil versteigern lassen. Diese letzte Option erzielt für Immobilien meist Preise deutlich unter dem Verkehrswert und ist mit nicht unerheblichen Verfahrenskosten verbunden.

Annehmen oder ausschlagen?

Mit einer Erbschaft übernehmen Sie nicht nur Rechte, sondern auch Pflichten – als Rechtsnachfolger des Erblassers erben Sie mit einer Immobilie auch mögliche Belastungen wie Immobilienkredite oder Schulden mit.

Stellt sich ein Schuldenberg heraus, sollten Sie genau abwägen, ob Sie das Erbe annehmen oder ausschlagen. Für das Ausschlagen geben Sie beim Nachlassgericht eine Erklärung ab – und zwar innerhalb von sechs Wochen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Das Erbe wird formlos oder durch schlüssige Handlungen angenommen (z. B. durch Entgegennahme von Mietzahlungen); lässt man die Frist verstreichen, gilt das Erbe ebenfalls als angenommen. Eine Anfechtung ist nur in seltenen Fällen möglich, etwa bei Täuschung über wesentliche Eigenschaften des Nachlasses.

Als Faustregel gilt: Nehmen Sie das Erbe nur an, wenn der Wert des Nachlasses die Schulden übersteigt. Ein Notar oder Steuerberater kann bei der Prüfung helfen.

Ratschlag vom Profi: Prüfen Sie das Erbe sorgfältig, um keine finanziellen Einbußen erleiden zu müssen. Beachten Sie die Frist von sechs Wochen zum Ausschlagen des Erbes.

Exkurs: Grundbuch

Wird das Erbe angenommen, muss für die Immobilie ein Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags gestellt werden – Sie werden dann statt des Erblassers als Eigentümer eingetragen. Dieser Schritt entfällt, wenn die Immobilie ohnehin verkauft wird.

Der Antrag beim Grundbuchamt ist für Erben bis zu zwei Jahre nach dem Versterben kostenfrei; danach wird eine am Immobilienwert bemessene Gebühr fällig. Als rechtmäßiger Erbe weisen Sie sich mit dem Eröffnungsprotokoll des Nachlassgerichts aus. Gibt es kein Testament und keinen Erbvertrag, benötigen Sie einen Erbschein, der beim zuständigen Amtsgericht beantragt wird. Erbengemeinschaften können sich einen gemeinschaftlichen Erbschein oder einen Teil-Erbschein für den jeweiligen Anteil ausstellen lassen.

Die Erbschaftssteuer

Erbschaften unterliegen der Steuerpflicht. Wie hoch die Steuerlast bei einer Immobilien-Erbschaft ausfällt, hängt vom Verwandtschaftsverhältnis zum Erblasser sowie vom Wert, der Art und der Nutzung der Immobilie ab. Je nach Verwandtschaftsgrad gelten unterschiedliche Freibeträge:

Steuerklasse	Verwandtschaftsverhältnis	Freibetrag
Steuerklasse I	Ehegatten, Lebenspartner	500.000 Euro
	Kinder, Stief- und Adoptivkinder	400.000 Euro
	Enkelkinder	200.000 Euro
	Eltern und Großeltern	100.000 Euro
Steuerklasse II	Geschwister, Kinder der Geschwister, Stiefeltern	20.000 Euro
Steuerklasse III	Nicht verwandte Erben	20.000 Euro

Wichtig: Melden Sie den Erbfall umgehend dem Finanzamt. Für jeden Erbenden gilt eine Meldepflicht innerhalb von drei Monaten, nachdem Sie von der Erbschaft Kenntnis erlangt haben – am besten schriftlich. Wird diese Frist versäumt, droht das Risiko einer Steuerhinterziehung; die Erbschaftssteuer kann auch Jahre später noch eingefordert werden.

Eine geerbte Immobilie kann steuerfrei bleiben, wenn der Verstorbene sie selbst bewohnt hat und der Erbe sie mindestens zehn Jahre lang selbst nutzt. Für Ehe- oder Lebenspartner gilt dabei keine Größenbeschränkung, Kinder dürfen bis zu 200 Quadratmeter Wohnfläche steuerfrei erben. Wird die Immobilie nicht durchgehend selbst genutzt, entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Ratschlag vom Profi: Informieren Sie das Finanzamt innerhalb einer Frist von drei Monaten.

Es lohnt sich, frühzeitig über die Weitergabe des Vermögens nachzudenken – etwa, indem Teile des Vermögens bereits zu Lebzeiten übertragen werden, um die spätere Erbschaftssteuer zu verringern. Bei diesem komplexen Thema sollten Sie sich unbedingt von einem Fachexperten beraten lassen.

Der Wert der Erb-Immobilie

Lassen Sie die Erb-Immobilie von einem Sachkundigen bewerten und legen Sie das Gutachten dem Finanzamt vor, können Sie den Steuerbetrag genauer bestimmen und wertmindernde Eigenschaften geltend machen – das reduziert die Erbschaftssteuer. Besonders bei älteren, renovierungsbedürftigen Häusern lohnt sich ein eigenes Gutachten. Es bildet zudem die Grundlage für jedes weitere Vorgehen, etwa einen geplanten Verkauf.

Der Marktwert einer Immobilie wird von Faktoren wie Größe, Sanierungsstand, Lage und Ausstattung beeinflusst – die Wertermittlung ist entsprechend komplex. Viele Verkäufer schätzen den Wert zu hoch ein, etwa weil ideelle Werte einfließen; eine deutlich überteuerte Immobilie findet aber nur schwer einen Käufer. Wird der Wert zu niedrig angesetzt, entstehen beim Verkauf finanzielle Verluste. Lassen Sie sich daher von einem Immobilien-Experten beraten.

Ein Wertgutachten zur Ermittlung des Verkehrswerts gibt Ihnen zudem Kontrolle über die zu entrichtende Erbschaftssteuer – ohne Gutachten orientiert sich das Finanzamt lediglich an einem Durchschnittswert nach der Grundvermögensbewertungsverordnung (GrBewV).

Die Nutzung der Erb-Immobilie

Schon bald stellt sich die zentrale Frage: Wie soll die geerbte Immobilie künftig genutzt werden? Eine pauschale Antwort gibt es nicht – zu individuell sind Erbfälle und die Zukunftsvorstellungen der Erbenden, begleitet von finanziellen wie emotionalen Faktoren.

Die Eigennutzung

Oft ist die Immobilie mit Erinnerungen an den Verstorbenen verbunden, etwa als früheres Elternhaus. Auch die Befreiung von der Erbschaftssteuer spricht finanziell für die Eigennutzung. Bevor Sie sich jedoch entscheiden, sollten Sie sich selbstkritisch fragen:

• Passt die Größe der Immobilie zu meinem Bedarf?
• Passt die Lage zu meiner Lebenssituation?
• Gibt es eine Immobilie, die mir besser gefällt?
• Wie hoch sind Umzugs- und Erhaltungskosten?
• Muss renoviert werden?

Sprechen die Antworten eher gegen die Erb-Immobilie, wirkt sie schnell eher als Belastung denn als Bereicherung – dann lohnt sich ein Blick auf Vermietung oder Verkauf.

Vermietung oder Verkauf

Eine Vermietung lohnt sich, wenn Sie eine inflationssichere Vermögensanlage mit Mieteinnahmen suchen oder die Zeit bis zur späteren Eigennutzung überbrücken möchten. Die meisten Erbenden entscheiden sich jedoch für einen Verkauf – aus guten Gründen:

• Eigenschaften: Passt die Immobilie oder ihre Lage nicht zur eigenen Lebenssituation, spricht das für einen Verkauf, bevor der Wert langfristig sinkt.
• Unvermietet verkaufen: Vermietete Immobilien erzielen einen geringeren Verkaufspreis, da der neue Eigentümer nicht frei über sie verfügen kann. Ist die Immobilie zum Erbzeitpunkt unvermietet, ist ein Verkauf meist die lukrativere Entscheidung.
• Verkaufserlös: Er ermöglicht den Kauf einer passenderen Immobilie oder die Tilgung eines bestehenden Hauskredits.
• Kreditzahlungen: Ist die Immobilie noch mit einem Kredit belastet, wird dieser mit vererbt – wer die Schulden nicht übernehmen möchte, verkauft besser.
• Aufwand: Reparaturen, Mietersuche und Abrechnungen kosten Zeit und Geld. Fehlt Wissen oder Interesse an der Immobilienverwaltung, ist ein Verkauf oft die bessere Wahl.
• Erbengemeinschaft: Wird keine Einigung über die Nutzung erzielt, ist der Verkauf mit anschließender Aufteilung des Erlöses häufig der goldene Weg.

Da so viele individuelle Faktoren eine Rolle spielen, lohnt sich in jedem Fall die Beratung durch einen Immobilienmakler in Ihrer Nähe: von der Ermittlung des Verkaufswerts bis zur Verkaufsabwicklung, mit der auch mögliche Miterben zufrieden sind.

Häufige Fragen zur geerbten Immobilie (FAQ)

Wie lange habe ich Zeit, ein Erbe auszuschlagen?

Die Ausschlagungsfrist beträgt sechs Wochen, nachdem Sie von der Erbschaft erfahren haben. Wird diese Frist versäumt, gilt das Erbe automatisch als angenommen.

Muss ich Erbschaftssteuer auf eine geerbte Immobilie zahlen?

Das hängt vom Verwandtschaftsverhältnis, dem Immobilienwert und der Nutzung ab. Wird die Immobilie vom Erben mindestens zehn Jahre selbst bewohnt, kann sie steuerfrei bleiben.

Was ist eine Erbengemeinschaft?

Eine Erbengemeinschaft entsteht, wenn mehrere Personen gemeinsam erben, etwa Ehepartner und Kinder. Alle Mitglieder müssen sich einheitlich über die Nutzung einer geerbten Immobilie einigen.

Muss ich das Grundbuch nach dem Erbfall ändern lassen?

Ja, für die geerbte Immobilie muss ein Antrag auf Berichtigung des Grundbucheintrags gestellt werden. Innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist dies in der Regel kostenfrei.

Lohnt sich der Verkauf einer geerbten Immobilie mehr als die Vermietung?

Das ist individuell verschieden. Verkäufe sind vor allem dann sinnvoll, wenn die Immobilie unvermietet ist, nicht zur eigenen Lebenssituation passt oder eine Erbengemeinschaft sich nicht auf eine gemeinsame Nutzung einigen kann.

Fazit: Gut beraten durch den Erbfall

Eine Immobilie geerbt zu haben, bedeutet zunächst vor allem eines: Ruhe bewahren und sich informieren. Klären Sie Ihre Rechtsstellung, prüfen Sie Nachlass und Erbschaftssteuer sorgfältig und lassen Sie den Wert der Immobilie professionell ermitteln. Erst danach lässt sich seriös entscheiden, ob Eigennutzung, Vermietung oder Verkauf der richtige Weg für Sie ist.

Sie möchten wissen, welchen Wert Ihre geerbte Immobilie aktuell hat? Nutzen Sie unsere kostenlose Immobilienbewertung oder vereinbaren Sie einen persönlichen Termin mit unserem Team.

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Hinweis: Sämtliche Angaben in diesem Beitrag stellen keine Rechts- und/oder Steuerberatung im konkreten Einzelfall dar. Bei rechtlichen oder steuerlichen Fragen zu Ihrem individuellen Fall wenden Sie sich bitte an eine fachlich qualifizierte Rechtsanwältin/einen Rechtsanwalt oder eine Steuerberaterin/einen Steuerberater.